Il mercato immobiliare a Malta

Condizioni per i cittadini dell’Unione Europea per acquistare immobili a Malta

Ci sono alcune condizioni differenti per i cittadini dell’Unione Europea che non risiedono a Malta e per quelli che invece vi risiedono da almeno cinque anni consecutivi. In alcune aree di Malta (Property in a Special Designated Area) non esistono restrizioni per l’acquisto di immobili, nemmeno per coloro che provengono da paesi fuori dall’Unione Europea.

Cittadini dell’U.E. che non risiedono a Malta

Possono acquistare un solo immobile, sia come residenza primaria, sia per altre necessità senza bisogno di particolari autorizzazioni. Per acquistare ulteriori immobili è necessaria una particolare autorizzazione chiamata AIP (Acquisition of Immovable Property) che ha un costo di € 233.

Il valore minimo di questo immobile dovrà essere di almeno € 107.670 per appartamenti o per le maisonette (villini a due livelli tradizionali) o di almeno € 179.400 per le altre tipologie immobiliari (questi valori minimi possono cambiare a distanza di anni).

In alcuni casi per i “non residenti” è possibile acquistare immobili di valore inferiore ai limiti imposti dalla legge, se si riesce a dimostrare (attraverso una perizia fornita da un architetto autorizzato) che l’immobile necessita di ulteriori modifiche (e quindi costi aggiuntivi) per renderlo abitabile.

Cittadini dell’U.E. che risiedono a Malta da almeno 5 anni

Possono acquistare più di un immobile sia come residenza primaria o come seconda residenza, oppure per fini di investimento senza la necessità di ottenere nessun genere di permesso. Nel caso di coniugi di cui uno dei due non sia cittadino dell’U.E. l’immobile potrà essere acquistato unicamente come residenza primaria.

Fonte: Sito dell’Inland Revenue Maltese.

Come funziona la procedura di acquisto dell’immobile a Malta

Le procedure per acquistare una proprietà immobiliare a Malta sono relativamente semplici: una volta accordato il prezzo inizia quella in gergo si definisce come “fase preliminare”, che a Malta prende il nome di konvenju e viene stipulata in modo ufficiale attarverso un atto notarile, necessario per garantire che le due parti (l’acquirente e il venditore) completino la transizione entro una data ben precisa. Nella konvenju sono incluse anche alcune dichiarazioni firmate in merito a: prezzo di vendita, eventuali lavori da completare per gli immobili ancora in costruzione, eventuale presenza di affittuari, eventuale lista di mobilia già presente, le varie condizioni di pagamento e la data prestabilita per l’atto finale che in genere avviene entro tre mesi dalla konvenju.

Insieme alla stipula della konvenju l’acquirente deve versare un 10% come caparra e in caso di mancata presentazione dell’acquirente per la formalizzazione dell’atto finale, questa caparra potrà essere considerata come un risarcimento per il venditore.

Registrazione, spese notarili e tassa immobiliare

Completata la konvenju il notaio registrerà il documento e l’acquirente verserà una tassa pari all’1% del valore totale dell’immobile.

A questa spesa dovranno essere messe in conto anche le spese notarili e la commissione di agenzia.

Una volta effettuato l’acquisto dell’immobile l’acquirente dovrà versare una tassa immobiliare che corrisponde al 5% del valore dell’immobile, ma a differenza della tassa sull’immobile Italiana, a Malta questa tassa si paga una sola volta. Nel caso in cui tale immobile corrisponda alla residenza primaria di un cittadino Europeo che ha già ottenuto la residenza Maltese e ha vissuto a Malta da almeno 5 anni, questa tassa sarà ridotta al 3,5% fino ad un valore massimo di € 116.000, mentre l’eccedenza verrà comunque tassata con l’aliquota del 5%.

Riassumendo, quando si compra un immobile a Malta le spese da considerare sono:

• la tassa per l’atto preliminare o konvenju
  (1% del valore complessivo)
• le spese notarili
• la commissione per l’agente
• la tassa sulla proprietà
  (5% del valore dell’immobile)

Le commissioni per le agenzie immobiliari

Vediamo ora l’ammontare delle commissioni riservate alle agenzie, sia per le vendite che per l’affitto di immobili a Malta.

Commissioni per le vendite

Per le vendite immobiliari la commissione di agenzia è differente a seconda che l’immobile sia stato affidato in esclusiva ad una sola agenzia oppure no. La commissione verrà pagata dal proprietario dell’immobile e sarà del 3,5% in caso di mandato in esclusiva di vendita, oppure del 5% se non sussiste esclusiva. In entrambi i casi verrà applicato il 18% di VAT.

Commissioni per gli affitti

Per gli affitti è necessario fare una distinzione tra affitti a lungo termine (Long Term Lets, o “Long Lets”) e affitti a breve termine (Short Term Lets, o “Short Lets”). Nello specifico si parla di “Long Let” per un contratto superiore ai 6 mesi di affitto (che generalmente viene calcolato su tariffa mensile), mentre si definisce “Short Let” un contratto inferiore ai 6 mesi (che generalmente viene calcolato su tariffa giornaliera).

Per i contratti di affitto “long let” l’agente riceve un compenso pari a mezza mensilità dal proprietario dell’immobile, più un ulteriore mezza mensilità da parte dell’affittuario.

Per i contratti di affitto “short let” l’agente riceve un compenso pari al 10% dell’affitto totale da parte del proprietario dell’immobile, più un’altro 10% da parte del dell’affittuario.

Che tipo di tassazione è in vigore sulle rendite da affitto?

A partire dal 1 Gennaio 2014 il governo Maltese ha introdotto una tassazione agevolata sulle rendite di affitto di “residential properties” che vengono affittate da persone (sia residenti che non residenti) o da aziende, sia in modalità long-let che short-let. Il Tax Rate applicato è del 15%.

Nel caso in cui la proprietà venga affittata per brevi periodi (meno di 12 mesi) è necessario ottenere una licenza dall’ente “Malta Travel and Tourism Services”.

Per residenti in Italia, esistono tasse da pagare in Italia su immobili a Malta?

Una persona fisica residente in Italia che possiede un immobile all’estero è tenuto al versamento di una tributo annuale chiamato IVIE (imposta sul valore degli immobili all’estero), che corrisponde allo 0,76 % del valore catastale dell’immobile. Nel caso di Malta, dato che il valore castale non è un concetto applicabile al mercato immobiliare locale, il valore da considerare sarà quello dell’atto di acquisto, se si tratta invece di un immobile edificato tale valore sarà il costo di costruzione, oppure nel caso non fosse possibile rilevare nessuno di questi dati, il valore di riferimento sarà quello di mercato.

A quanto ammonta l’IVIE?

Per fare un esempio pratico: per un’immobile il cui prezzo di acquisto (o valore di mercato) è di € 100.000, l’IVIE corrisponderà a € 760. Se il valore dell’IVIE è inferiore ai € 200 la tassa non dovrà essere versata.

Aggiornamento del 2016

Dal 1 Gennaio del 2016, l’IVIE sulla prima casa è stata abolita (legge di stabilità), purchè sia di proprietà di un lavoratore che vive all’estero (in questo caso a Malta). Nel momento in cui il lavoratore torna a vivere in Italia, l’IVIE viene nuovamente applicata in quanto l’immobile diventa automaticamente “seconda casa”.